수익가치평가방법과 실질가치평가방법 비교 정리

수익가치평가방법과 실질가치평가방법

 

앞서 언급한 바와 같이 건축 부동산은 수익가치평가방법 또는 실질가치평가방법에 따라 평가된다. 이들 평가방법을 살펴보면 다음과 같다.

 

(1) 수익가치평가방법

 

수익가치평가방법(Ertragswertverfahren)은 연간 총임대료에 부동산의 유형에 따라 법률에서 정하는 승수를 곱하여 과세가치를 평가하는 방법이다.

 

1) 연간 총임대료

 

연간 총임대료(Jahresrohmiete)는 산정당시의 계약적 합의를 근거로 1년간의 부동산의 이용에 대해 임차인이 지불해야 하는 가액의 전액을 말한다. 임차인이 부담하는 세액(Umlagen)과 모든 기타의 급부가 포함된다. 연간 총임대료에는 임차인으로부터 직접 받는 영업비용(Betriebskosten; 예를 들어 자치단체의 허가세(Gebühren der Gemeinde))도 포함된다. 전대에 대한 추가세(Untermietzuschläge), 중앙난방, 수도공급 및 연료공급시설 및 엘리베이터의 운영비용은 포함되지 않는다. 또한 장소이용과 관계없는 임대인의 특별한 부수적 급부(예: 수력, 증기력, 압력공기, 동력전기 등등의 완비) 및 특정 임차인에만 유익한 임대인의 부수적 급부에 대한 모든 보상도 포함되지 않는다.

 

다음의 부동산에 대해서는 위에서 언급한 방법으로 연간 총임대료를 산정하는 대신 통상의 임대료를 연간 총임대료로 한다.

① 자기사용 또는 미사용, 일시적으로 사용하거나, 무상으로 사용하는 경우

② 소유자가 통상의 임대료보다 20% 이상 비싸거나 싸게 임차인에게 임대한 경우

여기서 통상의 임대료란 동일하거나 유사한 종류의 공간, 상태나 시설에 대해 통상적으로 지불하는 연간 총임대료를 말한다.

 

2) 승수

 

(가) 개요

 

연간 총임대료에 곱하는 수인 승수는 부동산의 종류, 건축종류 및 건축시행, 건물의 건축연도 및 기본산정 당시의 과세대상지역을 관할하는 자치단체(Belegenheitsgemeinde)의 주민수에 따라 정해진다. 부동산이 다수의 자치단체에 걸쳐있다면 관할 자치단체(Belegenheitsgemeinde)는 부동산의 평가액 중 가장 큰 가액을 부과하는 자치단체가 된다.

부동산의 유형별 승수를 요약하면 다음과 같다.

 

임대주택부동산

벽돌로 축조된 건축물 등 : 5.3 내지 10.2

경건축구조에 따른 단층조립식건물 등 : 5.0 내지 9.6

내구성 있는 목조건축물 등 : 4.5 내지 8.9

50% 미만을 영업에 사용하는 겸용부동산

벽돌로 축조된 건축물 등 : 6.1 내지 10.5

경건축구조에 따른 단층조립식건물 등 : 5.8 내지 9.9

내구성 있는 목조건축물 등 : 5.4 내지 9.0

50% 이상을 영업에 사용하는 겸용부동산

벽돌로 축조된 건축물 등 : 6.4 내지 10.0

경건축구조에 따른 단층조립식건물 등 : 6.1 내지 9.5

내구성 있는 목조건축물 등 : 5.6 내지 8.8

영업부동산

벽돌로 축조된 건축물 등 : 6.8 내지 9.6

경건축구조에 따른 단층조립식건물 등 : 6.5 내지 9.2

내구성 있는 목조건축물 등 : 6.1 내지 8.8

단독주택

벽돌로 축조된 건축물 등 : 7.8 내지 13.5

경건축구조에 따른 단층조립식건물 등 : 7.3 내지 12.7

내구성 있는 목조건축물 등 : 6.7 내지 11.5

두가구 연립주택

벽돌로 축조된 건축물 등 : 6.8 내지 11.9

경건축구조에 따른 단층조립식건물 등 : 6.5 내지 11.2

내구성 있는 목조건축물 등 : 6.0 내지 10.2

 

(나) 지방정부에 의한 승수의 조정

 

지방정부들은 특정 단체나 지역(예: 온천지대나 위성자치단체 (Randgemeinden))에서 경제적인 관계로 인해 승수를 달리 정해야 하는 경우 해당 단체 또는 지역의 주민수에 해당하는 승수와 달리 정할 수 있는 권한이 있다.

 

(다) 건축연한의 연장 또는 단축으로 인한 승수의 증감

 

건물의 내구연한이 증축 또는 개량으로 인해 그 건축종류나 건축시행에 따른 당초의 건축연한에 비하여 상당히 연장되거나 수리할 수 없는 건축하자나 건축손해로 인해 상당히 단축되는 경우 승수는 건물의 당초의 건축연도에 따라 산출하지 아니하고 이에 상응하는 연한만큼 연장되거나 단축된 건축연한에 따라 산출할 수 있다.

 

(라) 복합 건축물의 승수

 

다양한 종류의 건축종류나 건축시행이 필요하거나 입주할 수 있는 상태가 된 건물 또는 건물부분이 특정 토지위에 있다면 각각의 건물 또는 건물부분에 대해 개별적인 건축종류나 건축시행과 건축년도에 따라 기준이 되는 승수들을 적용한다. 다만, 개별적인 건물 또는 건물부분의 가치를 산출하기 곤란하다면 전체 부동산에 대해 평균적인 건축연도에 따른 승수를 적용할 수 있다.

 

3) 평가액의 증감

 

(가) 증가

 

수익가치평가방법에서 연간 총임대료나 승수를 정함에 있어서 가치를 감소시키는 상황들이 존재하면 평가액의 산정시 이를 고려하여야 한다. 과세가치를 감소시키는 상황에는 다음과 같은 경우를 포함한다.

① 소음, 연기 또는 냄새에 의해 특별히 강한 침해가 있는 경우

② 수리할 수 있는 건축하자나 건축손해가 있는 경우

③ 갑작스러운 사용중단의 필요성이 있는 경우

 

(나) 감소

 

한편 연간 총임대료를 산정함에 있어서 가치를 증가시키는 상황들이 존재한다면 평가액의 산정시 이를 고려하여야 한다. 과세가치를 증가시키는 상황에는 다음과 같은 경우를 포함한다.

 

① 토지위에 고층건물이 없는 경우에는 건축하지 않은 면적의 크기가 단독주택이나 두가구 연립주택의 경우 전체면적이 1,500qm 미만이거나 기타의 건축부동산의 경우 건축면적의 5배 미만이어서 추가세(Zuschlag)가 부과되지 않는 경우

 

② 대가를 지불하고 광고목적(Reklamezwecke)을 위해 지속적으로 부동산을 이용하는 경우

 

(다) 증감의 한도

 

수익가치평가방법에서의 과세가치의 증감은 전체적으로 해당 증감을 고려하기 전의 부동산가치의 30 퍼센트를 초과할 수 없다.

 

(2) 실질가치평가방법

 

실질가치평가방법(Sachwertverfahren)은 부동산을 평가함에 있어서 대지의 가치, 건물의 가치 및 외부시설의 가치를 각각 산출하여 시작가치를 계산한 후 이를 기초로 시가와의 조정을 통하여 산정한 기준가액을 과세가치로 결정하는 방법이다.

 

1) 시작가치

 

시작가치(Ausgangswert)는 대지가치, 건물가치 및 외부시설가치를 합하여 계산한다.

 

대지가치는(Bodenwert)는 건축물이 건설되지 않았다고 가정할 경우의 토지 또는 대지의 가치로 한다.

 

건물가치(Gebäudewert)는 건물의 통상완성가치를 기초로 해당 건물의 개별적인 증감요인을 고려하여 조정한 건물의 실질가치로 한다. 건물의 통상완성가치(Gebäudenormalherstellungswert)는 우선 1958년의 건축가격비율에 따라 산정한 평균적인 완성비용을 기초로 기본산정시점의 건축가격비율에 따라 환산한 가액으로 하며, 기본산정시점에서의 건물의 사용연한과 건물의 하자나 손해에 따라 감액하여 건물의 실질가치를 산정한다. 건물의 실질가치는 특별한 경우 감액되거나 증액될 수 있다.

 

건물가치를 산정함에 있어서 사용연한으로 인한 감액은 건물의 통상완성가치의 백분율로 나타내며, 동일하게 유지되는 연간 감액을 기초로 한다. 건물의 사용연한은 건물이 입주할 수 있는 상태(bezugsfertig)가 된 연도의 개시일로부터 기본산정시점 까지의 기간을 말한다. 사용연한으로 인한 감액은 합산하여 내구년한의 70 퍼센트에 해당하는 액수를 초과하여 적용해서는 안된다. 건물의 잔여 내구연한이 증축 등의 조치로 인해 연장되면 그 연장된 연한에 따라 산정한 백분율에 따라 감액한다.

 

건물의 통상적인 완성가치를 산출함에 있어서나 사용연한에 따른 감액에 있어서 고려하지 않은 건축의 하자나 손해에 대하여는 공제(Abschlag)할 수 있다. 공제액수는 하자나 손해의 의미나 범위에 따라 정해진다.

 

건물의 실질가치는 산출시 고려되지 않는 사실적인 특성들이 존재한다면 감액하거나 증액될 수 있다. 이 경우 감액은 건물이 부동산의 상태, 비조직적 구조나 경제적인 노후로 인해 그 가치가 감소되는 경우에 고려될 수 있으며, 대가를 지불하면서 부동산이 광고목적을 위해 지속적으로 사용되는 경우 특별추가세에 대한 증액조정을 할 수 있다.

 

외부시설(예: 경계울타리, 도로설치나 공터설치)의 가치는 1958년의 건축가격비율에 따라 평균적인 완성비용을 기초로 기본산정시점의 건축가격비율에 따라 환산한 가액으로 하며, 기본산정시점에서의 외부시설의 사용연한과 외부시설의 하자나 손해에 따라 감액하여 외부시설의 가치를 산정한다. 외부시설의 가치는 건물에서와 마찬가지로 사용연한이나 건축의 하자 또는 손해가 있는 경우 감액하고 외부시설의 개별적인 상황을 고려하여 증감조정한다.

 

2) 시가조정과 기준가액

 

경험칙상 생산원가(Herstellungskosten)에 따라 산출한 부동산가치는 부동산의 시가와 동일하지 않다. 오히려 생산원가는 가치평가법 제9조상의 매매가형성의 일부에만 영향을 준다. 이 때문에 잠정적인 실질가치인 시작가치는 시가의 수준에 따라 조정할 필요가 있다. 궁극적인 실질가치는 전문감정위원회(Gutachterausschüsse)에서 측정하고 재무관청은 가치평가법 제191조에 따라 동 감정위원회가 산출한 실질가치요소를 기준으로 과세가치를 정하는 것이 원칙이다.

 

감정위원회가 평가해야 하는 부동산에 대해 적절한 실질가치요소들을 제공할 수 없다면 가치평가법 부록(Anlage) 25에서 정한 기준가액을 사용할 수 있다. 주택부동산에 대한 가치평가법 부록(Anlage) 25에서 정한 기준가액은 잠정적인 실질가치와 대지가격수준에 따라 정해진다. 이러한 기준가액은 독일연방전역의 조사를 기준으로 감정위원회에서 정하게 된다.

기준가액을 정함에 있어서는 실제 발생한 거래를 기초로 한다. 부동산의 경우 1964년 1월 1일 기본산정시점 직전이나 직후에 취득한 매매가격이 가치평가법의 규정에 따라 실질가치평가방법에서 산출한 시작가치와 어떠한 관계에 있는지를 정하게 된다. 유효한 매매가격이 없다면 연방재무성(Bundesfinanzministerium)에 설치되어 있는 건축부동산 평가위원회(Schätzungsausschuss für die Bewertung der bebauten Grundstücke)가 시가를 산정하게 된다. 매매가격대신에 평가위원회의 위원들이 산정한 시가는 시작가치를 기초로 조정하게 된다.

 

기준가액은 각각의 부동산종류별로 정해진다. 서로 다른 부동산의 종류로 건축부동산의 분류에 대해서는 가치평가법 제75조에 규정되어 있는 바와 같다. 기준가액을 정하는 경우 각각의 경제적 단위를 기준으로 할 수 있고 비록 건물이 두 가지 다른 경제적 단위에 속하는 경우에도 그러하다 기준가액은 건물연한에 따라 단계별로 정해진다. 가치평가법 시행령 제2조 제4항에서 “구형건물(Altbauten)”, “신형건물(Neubauten)”, “2차대전후의 건축물(Nachkriegsbauten)”이라는 개념의 구별은 가치평가법 부록 3 내지 부록 8에서의 구별과 동일하다. 다른 건축연한집단의 건물을 포함하고 있는 부동산의 경우에 대해서는 평균적인 기준가액을 기준으로 한다. 다수의 부동산집단에 속하는 부동산에 경우에도 이와 동일하게 적용된다.

가치평가법 시행령 제2조에 의한 기준가액은 다음과 같이 시작가치에 대한 백분율로 나타낸다.